Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft einen ausgewogenen Vertrag, sorgt mit der Auflassungsvormerkung für die Sicherheit des Käufers und veranlasst die Eigentumsumschreibung erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen das wirtschaftlich bedeutendste Geschäft ihres Lebens. Damit Käufer und Verkäufer sachkundig beraten werden und keine Seite ein unkalkulierbares Risiko trägt, schreibt das Gesetz die Mitwirkung des Notars zwingend vor.
Der Käufer darf den Kaufpreis nicht zahlen, ohne das Eigentum sicher zu erhalten – und der Verkäufer darf sein Eigentum nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu bekommen. Ich bespreche mit Ihnen Ihre Ziele, erläutere die Gestaltungsmöglichkeiten und erstelle einen ausgewogenen Vertragsentwurf.
Welche Immobilien betrifft das?
Kaufverträge betreffen Bauplätze, Ein- und Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Besonderheiten gelten beim Bauträgervertrag, bei dem das Gebäude erst noch errichtet wird.
Finanzierung rechtzeitig klären
Die Finanzierung sollte möglichst vor der Beurkundung feststehen. Sprechen Sie mit Ihrer Bank ab, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann – die Fälligkeit des Kaufpreises wird darauf abgestimmt. Die zur Absicherung nötige Grundschuld kann direkt im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.
Ablauf in fünf Schritten
- Vorgespräch und EntwurfZiele klären, Grundbuch einsehen, Vertragsentwurf an alle Beteiligten.
- BeurkundungDer Vertrag wird verlesen, erläutert und unterzeichnet.
- Vormerkung und GenehmigungenEintragung der Auflassungsvormerkung, Einholung der nötigen Erklärungen.
- KaufpreiszahlungDer Notar teilt die Fälligkeit mit, sobald alle Voraussetzungen vorliegen.
- EigentumsumschreibungNach Zahlungseingang wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.
Wann ist der Kaufpreis fällig?
In der Regel erst, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erhält. Typische Voraussetzungen sind:
- alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor (z. B. Verwalterzustimmung),
- die Auflassungsvormerkung für den Käufer ist im Grundbuch eingetragen – das Grundbuch ist damit für ihn „reserviert“,
- die Löschung von Belastungen des Verkäufers ist gesichert,
- die Gemeinde hat auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet oder es nicht ausgeübt.
Ist das Grundstück noch belastet und finanziert der Käufer, erfolgt die Abwicklung zur Vermeidung von Risiken über einen Treuhänder – in der Regel den Notar.
Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten
Ab diesem Zeitpunkt gehört das Grundstück wirtschaftlich dem Käufer: Ihm stehen etwa Mieteinnahmen zu, er trägt aber auch Grundsteuer und Gebühren. Meist erfolgt der Übergang mit der Kaufpreiszahlung. Soll der Käufer früher übernehmen, etwa für Renovierungen, schlage ich Regelungen vor, die auch den Verkäufer absichern.
Häufige Fragen
Muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden?
Ja. Verträge, mit denen sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedürfen nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Ohne Beurkundung ist der Vertrag unwirksam.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) wird für den Käufer ins Grundbuch eingetragen. Sie schützt ihn davor, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig verkauft oder belastet, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgt ist.
Wer trägt die Notarkosten beim Immobilienkauf?
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und des Grundbuchvollzugs; Kosten für die Löschung von Belastungen des Verkäufers trägt in der Regel der Verkäufer. Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Kaufpreis.
Die Informationen auf dieser Seite sind sorgfältig zusammengestellt, geben aber nur einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Beratung im Einzelfall.